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家庭投资分布式娱乐:从这几点判能断出好坏

国际送彩金娱乐网  来源:新能源投融资圈  日期:2018-03-08
   如何判断一个屋顶分布式娱乐项目的好坏呢?本篇文章会分别从开发和收购两个角度和大家探讨一下这个问题。
 
  一、开发公司
 
  1、 项目合规
 
  (1)土地证、房产证:首先需要拿到房屋的土地证和房产证。对于尚未办理房产证的房屋,必须拿到建设工程规划许可证,否则,房屋可以被认定为临时建筑,导致签署的屋顶租赁合同无效。对于有土地证和房产证的项目,要着重看一下两证中的面积是否与实际建筑面积相符;对于涉及多个屋顶的项目,还要检查下是否拿到每个房屋的房产证;对于有土地证和建设工程规划许可证的项目,需要去当地相关部门开一个房产证在办证明;同时需要拿到房屋的消防验收报告,否则可能无法完成并网验收,正常并网发电。
 
  (2)房屋产权人:主要核实下屋顶的出租人是否为房屋的产权人,如果不是需要房屋产权人授权并追认;对于涉及多个屋顶的项目,需要和每一个房屋产权人签订租赁协议;对于涉及多人共有屋顶的项目,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
 
  2、 技术分析
 
  (1)屋顶荷载:需要拿到房屋的工程设计图纸并找建筑物原设计单位或第三方检测机构进行荷载论证,需要看一下图纸和实际施工是否一致。钢筋混凝土屋顶恒荷载富裕50kg,彩钢瓦屋顶恒荷载富裕15kg以上可以满足安装娱乐要求,并且可以满铺,如果不能满足满铺,可以减少项目装机规模或者加固来满足条件。这里建议开发公司一定不要为了省钱跳过这一步,很多项目是手续跑完才发现荷载不满足要求,得不偿失。
 
  (2)屋面情况:屋顶类型通常分为钢筋混凝土屋顶和彩钢瓦屋顶。对于水泥屋顶需要着重勘察下屋顶上的大型设备可能对娱乐组件的遮挡。对于彩钢瓦屋顶除了需要考虑荷载、大型设备遮挡、女儿墙遮挡,还需要考虑采光带和屋顶年限(建议建成5年以内),是否有腐蚀和漏水现象。不建议在梯形彩钢瓦屋面建设,会造成漏水。
 
  (3)接入情况:需要收集电气主接线图和电气室布置图,结合当地电网政策(小型0.4KV接入不超过上级变压器25%,T接控制线路输送容量不超过30%,具体百分比需去当地电网公司核实),通过变压器个数和容量确定接入方式(专线接入公共电网或通过用户内部电网接入公网),确定完接入方式需要看一下配电室有没有预留间隔。对于自发自用项目,建议采用低压并网降低建设成本,也更容易满足收益率。
 
  这里对于接入需要多提一下的是要注意下自发自用项目是否涉及“隔墙售电”,正常情况下,几家厂房共用一个变压器,一个电表,在电网公司只有一个账户的可以同时使用几家厂房屋顶,发的电可以供一家用,这种不算在 “隔墙售电”范围,具体要求请咨询当地电网公司。
 
  (4)项目类型:分布式项目分为自发自用和全额上网两种。全额上网需要和业主签订屋顶租赁协议,自发自用项目需要签订EMC能源合同管理协议。全额上网项目参考租金为5元/平米/年,自发自用项目参考折扣≥8.5折。自发自用项目前期需要收集12个月的电费清单和电力负荷曲线图,来计算综合电价和自发自用比例。
 
  (5)遮挡问题:这算是一个分布式项目中最不可解决的问题,很多项目去到现场才发现有遮挡,这种低级问题很影响一家开发公司的声誉。除此之外,建议前期去当地规划部门问一下屋顶周围有没有规划建设其他建筑。
 
  (6)征收、拆迁风险:对房屋区域的规划情况进行调查,避免出租房屋已被政府列入征收计划。
 
  二、投资角度
 
  对于投资公司来说,前期开发公司需要考虑的问题投资公司都会考虑,但是投资阶段会比开发阶段考虑的问题更为全面,如下:
 
  (1)业主背景:评估下屋顶所属企业能否存在25年以上。建议宜优先选择企业实力强、行业前景好、企业经营规范、财务正规的业主合作,优先选择国有企业、上市公司、大型民营企业及外企的屋顶进行投资建设,尽量避开生产易燃易爆危险品、排放腐蚀性的气体、排放大量烟尘的企业。需要调查业主是否存在失信、法律纠纷、产权被抵押或查封等情况。房屋被抵押或查封,导致房屋被折价或拍卖,租赁合同对房屋受让人不具有法律约束力,建议前期做好资信调查,后面做好租赁合同公证或备案。自发自用项目还需要分析业主的财务报表,评估业主按时结算电费的能力。
 
  (2)项目相关手续:分布式主要涉及的手续有两个,一是备案证,二是电力接入批复。对于备案证需要注意下备案时间(是否过期)以及备案容量,部分地区,比如山东对备案容量和实际装机容量差距有明确要求。对于电力接入批复,很多中间方分不清接入意见的函和电力接入评审意见之间的区别,开发过程中我们先拿到接入意见的函,然后需要编制接入系统报告,报告评审完会出电力接入评审意见,这个才是电网公司最终给的批文,换句话说,拿到评审意见项目才算办完前期手续。
 
  (3)项目公司:收购之前会对项目公司进行财务尽调和法务尽调。财务尽调主要关注下公司开户后有没有及时的报税,还需要去开户行拿到银行账户清单,看一下是否有对外债务和担保。对于法务尽调主要关注下项目公司成立以来的各项协议,收购前需不需要签订补充协议。租赁协议需要注意以下几点:电站搬迁赔偿事宜约定明确;租赁期限超过20年的部分无效,签两份合同,一份合同期限为20年,另签一份待生效的合同;租赁合同中需约定配套设施占地条款;屋顶维修责任划分不明确,后期出现漏水相互扯皮影响发电。
 
  (4)投资收益率:这是一个项目能不能投资最关键的点,不满足收益率的项目其余条件再好也不会受到青睐,各省市2018年电价下投资收益率分析可在微信公众号菜单栏中查询,供大家参考!
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